Contrato de gaveta: os riscos de vender ou comprar imóvel sem registro

Sem registro em cartório, quem vendeu continua sendo o dono do imóvel perante todos. O contrato de gaveta, aquele contrato particular de compra e venda que fica guardado e nunca chega ao Cartório de Registro de Imóveis, vale entre vendedor e comprador, mas não transfere a propriedade. Para o fisco, para os credores e para os herdeiros, o imóvel segue no nome de quem aparece na matrícula.

Na prática, os dois lados ficam expostos. O vendedor pode continuar recebendo o IPTU e ver o imóvel entrar no seu inventário ou num processo por dívida sua. O comprador pagou e ocupa o imóvel, mas não consegue provar a propriedade nem vender ou dar o bem em garantia com segurança. Boa parte desse risco se previne com passos conhecidos: escritura, ITBI e registro.

O que é contrato de gaveta e por que ele não transfere a propriedade

"Contrato de gaveta" é o nome popular da compra e venda de imóvel feita por contrato particular (muitas vezes chamado de promessa ou compromisso de compra e venda) que não é levado ao cartório. É comum em empresa familiar: o galpão vendido a um conhecido, a sala comprada "de confiança", a loja paga em parcelas.

O Código Civil é direto. Pelo art. 1.227, os direitos reais sobre imóveis transmitidos entre vivos "só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis". O art. 1.245, § 1º, completa: "Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel."

Há ainda a forma. Pelo art. 108, salvo exceção prevista em lei, a escritura pública é essencial para transferir imóvel de valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo do país. Para um galpão, uma loja ou uma sala comercial, em regra, o caminho é escritura no tabelionato e depois registro na matrícula. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, arts. 167 e 169) inclui a compra e venda entre os atos de registro obrigatório.

Em regra, o contrato particular obriga as partes e prova o negócio. O que ele não faz é proteger ninguém diante de quem está fora dele.

Vendi por contrato de gaveta: o IPTU ainda pode vir no meu nome?

Pode. O Código Tributário Nacional, art. 34, diz que contribuinte do IPTU é "o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título". Desde 2009, o STJ entende, em recurso repetitivo (Tema 122, REsp 1.111.202/SP), que tanto o comprador com a posse quanto o proprietário que continua no registro são contribuintes. Cabe à lei de cada município definir de quem cobrar (Súmula 399 do STJ).

Uma cláusula dizendo que "o IPTU passa a ser do comprador" vale entre as partes, mas não muda quem a prefeitura pode cobrar. O art. 123 do CTN diz que, salvo lei em contrário, as convenções particulares sobre o pagamento de tributos "não podem ser opostas à Fazenda Pública". Em regra, o vendedor cobrado pode buscar o valor com o comprador com base no contrato.

A decisão do STJ de outubro de 2026

Seção atualizada em 15/11/2026.

Em 20 de outubro de 2026, a Segunda Turma do STJ julgou o REsp 2.294.977-SC, divulgado no Informativo de Jurisprudência nº 908, de 3 de novembro de 2026. Um município cobrava, em execução fiscal, IPTU de anos antigos do proprietário que constava no registro. A cobrança tinha sido afastada nas instâncias anteriores porque a transferência particular do imóvel fora comunicada à prefeitura antes dos fatos geradores.

O STJ reformou esse entendimento. Segundo o informativo, a transferência particular da posse e dos direitos sobre o imóvel, "ainda que comunicada ao município antes do fato gerador", não elimina o vínculo do proprietário registral "nem afasta sua legitimidade para responder pelo IPTU". A comunicação pode mostrar à prefeitura que existe outro possuidor, mas não produz os efeitos do registro.

A lição prática: avisar a prefeitura ajuda, mas não basta. A decisão é de uma turma e aplica o Tema 122 a um caso concreto; como cada município pode ter regra própria, depende do caso.

Os riscos para quem vendeu

• IPTU e execução fiscal no seu nome, como visto acima.
• Penhora por dívida sua. Como o imóvel ainda aparece como seu, um credor pode pedir a penhora dele, e o vendedor fica no meio de uma disputa a três.
• Morte ou divórcio. Pelo art. 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão, a herança passa aos herdeiros. Um imóvel que ainda está no nome do vendedor entra no inventário, e a escritura passa a depender do espólio e dos herdeiros. No divórcio, o bem pode entrar na discussão da partilha, conforme o regime de bens.
• Dificuldade para provar que vendeu, se a via do contrato se perdeu ou se o pagamento não ficou documentado.

Os riscos para quem comprou

• Penhora por dívida do vendedor. O imóvel pode ser alvo dos credores de quem ainda está no registro. A Súmula 84 do STJ admite que o comprador com posse vinda de compromisso de compra e venda se defenda por embargos de terceiro, "ainda que desprovido do registro". É uma defesa, não uma garantia: exige provar contrato, pagamento e posse, com custo e tempo.
• Venda do mesmo imóvel a outra pessoa. Quem registra primeiro passa a ser o dono perante todos, e o registro vale desde a prenotação do título no protocolo do cartório (art. 1.246 do Código Civil). A quem ficou só com o contrato, em regra, resta cobrar do vendedor.
• Inventário ou partilha do vendedor, com a necessidade de negociar a escritura com herdeiros ou com o ex-cônjuge.
• Imóvel travado. Sem registro, fica difícil vender, oferecer o bem em garantia num financiamento ou usá-lo para formar o capital de uma empresa.

Exemplo hipotético: o galpão vendido "no contrato"

Exemplo hipotético. Uma indústria familiar vende o antigo galpão a outra empresa da região, por contrato particular, em 24 parcelas. As partes combinam que a escritura sai "quando terminar de pagar". O comprador assume o IPTU no contrato e passa a usar o galpão.

Três anos depois, o comprador atrasa o IPTU. A prefeitura cobra quem está na matrícula: a indústria vendedora. No mesmo período, o sócio que negociou a venda adoece, e ninguém sabe onde está a via original do contrato. O comprador, por sua vez, oferece o galpão em garantia de um empréstimo, e o banco recusa: o imóvel não está no nome dele.

Ninguém agiu de má-fé. O problema foi deixar o registro para depois.

Imóvel da empresa no nome do sócio

Situação parecida, e frequente, é o imóvel que a empresa usa, mas que está no nome do sócio. O dono é o sócio. Por isso, em regra, o imóvel responde por dívidas pessoais dele e entra no inventário se ele falecer.

Dois cenários merecem atenção:

1. A empresa usa um imóvel do sócio. O recomendável é formalizar a relação por escrito, por locação ou comodato. Uso sem contrato e pagamentos sem contrapartida misturam o patrimônio da empresa com o do sócio, um dos pontos que podem levar a dívida da empresa até ele (veja quando o sócio responde por dívida da empresa).
2. O sócio passou o imóvel para o capital da empresa. Constar no contrato social não basta. Pelo art. 64 da Lei 8.934/1994, a certidão da Junta Comercial é o documento hábil para a transferência "por transcrição no registro público competente". Ou seja, é preciso levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis. Sem isso, o imóvel continua no nome do sócio.

Como organizar o patrimônio entre empresa, sócios e família, de forma transparente e antes de qualquer dívida, é tema da página Holding e Sucessões.

O que fazer antes de assinar

1. Peça a certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, com ônus e ações. Ela mostra quem é o dono e se há hipoteca, penhora ou outro registro.
2. Levante certidões do vendedor, seja pessoa física ou empresa: ações cíveis, trabalhistas e fiscais, onde ele tem atividade e onde fica o imóvel.
3. Confira a situação do IPTU e de outros débitos do imóvel na prefeitura.
4. Defina por escrito preço, forma de pagamento, data da escritura, quem paga o ITBI e as despesas, e o que acontece se uma das partes atrasar.
5. Planeje escritura e ITBI desde o começo, inclusive na venda parcelada.

O que fazer depois de assinar

1. Lavre a escritura pública, quando exigida (art. 108 do Código Civil).
2. Recolha o ITBI conforme a lei do município. O CTN (art. 35) coloca a transmissão do imóvel como fato gerador. Em 2021, o STF fixou que o fato gerador "somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro" (Tema 1.124); em 2022, o tribunal reabriu a discussão para a cessão de direitos. Na prática, o pagamento costuma ser exigido antes da escritura ou do registro; confira a regra local.
3. Leve o título ao Cartório de Registro de Imóveis sem demora. Quanto antes houver a prenotação, menor o espaço para penhora ou venda a terceiro.
4. Atualize o cadastro do imóvel na prefeitura depois do registro.
5. Guarde contrato e comprovantes em local conhecido pela empresa e pela família.

Já tenho um contrato de gaveta. Como regularizar?

Em regra, o caminho começa pelo mais simples: chamar o vendedor, ou os herdeiros dele, para lavrar a escritura, recolher o ITBI e registrar.

Quando o vendedor não colabora, faleceu ou não é encontrado, a lei prevê outros caminhos:

• Adjudicação compulsória. Em regra, com o preço quitado, o comprador pode pedir a transferência mesmo sem a assinatura do vendedor. Esse direito não depende de o compromisso estar registrado (Súmula 239 do STJ), e desde 2022 pode ser pedido também no próprio Cartório de Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
• Usucapião, em situações específicas. O Código Civil prevê prazo de 15 anos, que pode cair para 10 em certas condições (art. 1.238), e de 10 anos para quem tem justo título e boa-fé (art. 1.242). O pedido também pode ser feito no cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-A). Se cabe e qual prazo se aplica, depende do caso.

Cada caminho tem requisitos próprios. Esse cuidado com os contratos da empresa faz parte do que a GR chama de Proteção Jurídica Empresarial.

Em resumo

O contrato de gaveta vale entre as partes, mas não transfere a propriedade. Sem registro, o vendedor continua dono perante todos, inclusive para o IPTU, e o STJ reforçou em 2026 que avisar a prefeitura, por si só, não muda isso. Escritura, ITBI e registro, feitos no tempo certo, reduzem esses riscos para os dois lados.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto. Veja como a GR atua em Contratos e Análise de Risco.